JAKARTA - Membeli rumah bekas atau seken kerap menjadi pilihan rasional bagi masyarakat di tengah lonjakan harga properti baru dan semakin terbatasnya lahan di kawasan strategis. Keuntungan utama dari rumah bekas adalah lingkungan yang sudah terbentuk, akses infrastruktur yang matang, dan bangunan yang siap huni. Namun, transaksi properti bekas menyimpan berbagai risiko tersembunyi yang menuntut kecermatan ekstra dari calon pembeli agar tidak terbebani biaya renovasi masif atau sengketa hukum di kemudian hari.
Langkah fundamental pertama yang tidak bisa ditawar adalah verifikasi legalitas dokumen. Calon pembeli wajib memeriksa keabsahan Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB), serta memastikan nama yang tertera sesuai dengan identitas penjual. Pengecekan silang di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat sangat krusial untuk memastikan sertifikat tidak sedang dijaminkan, tidak berada dalam sengketa, dan bebas dari rencana penggusuran proyek pemerintah. Selain itu, Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) serta bukti lunas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun-tahun terakhir harus dipastikan lengkap.
Setelah urusan legalitas aman, inspeksi fisik bangunan menempati prioritas berikutnya. Calon pembeli disarankan untuk tidak hanya tergiur oleh fasad yang baru dicat. Periksa secara detail struktur utama bangunan, kondisi atap, dan plafon untuk mendeteksi tanda-tanda kebocoran atau rembesan air. Instalasi krusial seperti sistem kelistrikan, panel kabel, dan pipa saluran air ( plumbing) juga harus diuji, karena penggantian utilitas yang tertanam di dinding memakan biaya sangat besar. Membawa jasa inspektor properti independen dapat memberikan penilaian teknis dan struktural yang lebih objektif.
Faktor lingkungan dan lokasi wajib dievaluasi dengan cermat. Survei lokasi sebaiknya dilakukan pada waktu yang berbeda pagi, siang dan malam, serta saat cuaca hujan untuk melihat sistem drainase kawasan dan risiko banjir. Interaksi singkat dengan tetangga sekitar juga bisa memberikan wawasan berharga mengenai keamanan lingkungan, ketersediaan air tanah, hingga rutinitas pengangkutan sampah. Pada akhirnya, seluruh temuan dari legalitas, kondisi fisik, dan lingkungan ini menjadi instrumen tawar-menawar harga yang rasional dengan penjual, memastikan nilai yang dibayarkan sepadan dengan aset yang didapatkan.
